馬來西亞

傳統產業天然資源大國,東協意想不到的潛力股

1「亞洲黑馬 」 馬來西亞東協資優生 ,外資鎖定的最佳標的

「亞洲黑馬」 馬來西亞東協資優生
競爭力一舉超越韓國, 更成為東協經濟規模僅次印尼、泰國的第三大國

馬來西亞生產總值(GDP)自1957~2005年,連續48年平均年成長率達6.5%,是東南亞第三大經濟體,聯合國購買力評比,也高居全球第29位,強勁耀眼的經濟成長,無人能出其右,以「東協明珠」的稱號來稱許馬來西亞,再貼切也不過。
 
十年前,亞洲金融風暴後,馬來西亞人均GDP不到5,000、遠不如鄰近開發中國家的新加坡。近五年來,卻能以飛快的速度急起直追,不僅是東協經濟規模僅次於印尼、緊追泰國的第三大國,人均GDP五年內更翻增了一倍。IMF看好馬來西亞在2019年經濟規模再翻倍,成為東協第二大國。
 
內銷市場發燙,消費力驚人;天然資源豐富,是外資鎖定的最佳標的

馬來西亞的強勁經濟成長力道,不單在全球經濟成長期是如此,就連今年全球陷入歐債風暴陰霾中,馬國還是在今年第2季繳出亮眼的成績單,單季GDP達5.4%,比第1季的4.7%更上一層樓,企圖心旺盛的馬來西亞納吉政府甚至立下目標,要讓馬國在2020年,晉升「人均GDP」15,000美元的高所得已開發國家。

棕櫚油生產國世界第一、橡膠產量是世界第一,馬來西亞是東協新興市場中天然資源最富饒的國家,蘊含豐富石油、農糧、貴金 屬等原物料,盛產銅、鐵、錫、橡膠、錫、橡膠、棕櫚油,數不清的天然資源,數不盡的獲利潛力! 是外資鎖定的最佳標的。
  
「東協10+1」的自由貿易區上路


隨著「東協10+1」的自由貿易區上路, 人口總數達2,872萬人次、國內生產總值(GDP)達6.2兆美元的馬來西亞,以黑馬之姿躋身東南亞第三大經濟體,內銷市場發燙,消費力驚人;加上馬來西亞政經穩定,且與新加坡及多國簽定自由貿易協議(FTA),未來如果在馬來西亞設廠,作為出貨東南亞、北非、印度或歐美及中國大陸市場,在關稅上擁有相對優勢,連帶產品也更具價格競爭力。
 
馬來西亞的經濟成長實力,就連現在全球最亮眼的新星──中國大陸也不敢忽視,中國大陸政府投入250億美元,打造由南寧、昆明直達新加坡的「南方絲路」,東協海陸空連成一氣,看好的不單是彈丸之地新加坡,當然還與新加坡連結的馬國。

大馬十大優勢
1.馬來西亞為東協經濟共同體的會員國,也是處於泰國與新加坡交界
2.人口紅利高,全國60%人口不到30歲,且人均所得為東協第三(僅次汶萊、新加坡)
3.國土龐大、天然資源多,主要出產石油、棕梠、錫礦....等等
4.「泛亞鐵路」往南延伸至吉隆坡,再轉「隆新高鐵」至新加坡
5.馬六甲與檳城被聯合國列入世界文化遺產州屬,觀光人口極為龐大
6.南端的伊斯甘達特區緊鄰新加坡,為政府重點發展的觀光、工業城市
7.吉隆坡市中心的「敦拉薩金融中心TRX」,將成為回教的世界金融中心
8.吉隆坡將建造世界第二高的「獨立遺產大樓KL118」
9.大吉隆坡計畫、吉隆坡捷運計畫,將馬來西亞打造成東協的國際商務中心
10.房地產透明度、安全性等級為世界第二(僅次於澳紐、優於台灣) 

←泛亞鐵路 經濟走廊中繼站
以昆明為起點,到新加坡為終點

↓ 隆新高鐵
未來吉隆坡到新加坡僅需90分鐘
  
 
馬來西亞小檔案:
*人口:全國約3000萬人,吉隆坡約160萬人(台灣2300萬人,台北市約260萬人)
*面積:吉隆坡243平方公里(約台北市的89%大小)
*全國人均所得約10,400美金,吉隆坡約美金17,000元(台灣約20,000美金)
*全年觀光人數約2800萬人(台灣990萬)
*使用貨幣:令吉

2大吉隆坡計劃「吉隆坡」房產大好前景

大吉隆坡計劃「吉隆坡」房產大好前景

大馬房價上漲的其他原因,包括在亞洲宜居榜,大馬居第8名,就投資環境而言,大馬的政治穩定、每年保持5%的經濟成長,加上天然資源豐富,又無地震海嘯風災等天災蹂躪,使得馬來西亞被評為亞洲排名第八最宜居的城市。

近年來,大馬政府更耗資1720億令吉打造“大吉隆坡計劃”,期望在未來的10年裡,將吉隆坡打造成為世界20個宜居城市之一。吸引更多國際投資者,也勢必促使大馬產業邁向國際化,吸引更多國際投資者前來投資。

為確保在邁向「2020宏願年」時有足夠人力資源,大馬政府住在大吉隆坡的人口,從現有的600萬人增至1000萬人。為達此目標,人才培訓機構將吸引國內外400萬人在大吉隆坡地區居 力以及吸引50萬名專才在吉隆坡居住。這將造成吉隆坡房產需求大增。

*吉隆坡面積比台北市還小,是各大城市中面積屬於較小者,土地資源有限,目前市中心已沒什麼建地了,每次土地標售都會進一步帶領房價上揚。

對外接國工程與境內基礎建設串聯多管並進

除世界矚目「泛亞鐵路」與「隆新高鐵」等工程預計2020完工外。而今,正如火如荼展開的“大吉隆坡與捷運計劃”,涵括綜合城市捷運系統(MRT)與城市輕軌系統(LRT)發展、馬新合作從吉隆坡到新加坡長達約354公里的高速鐵路計劃(High Speed​​Rail)、銜接新山與新加坡兀蘭的跨國輕快鐵系統(RTS)、東南亞最長大橋—檳城第二大橋、第三通道等。




吉隆坡地鐵圖
吉隆坡目前交通以輕軌電車(LRT)及電動火車(KTM)為主,目前正積極建造MRT捷運系統,預計會在2019年完工











吉隆坡市中心,正在興建的TRX敦拉薩國際貿易中心計畫,是十大計畫項目之一,目標是要打造馬來西亞成為回教金融中心與債券中心,全球各大金融中心城市的房價都是最高,這項計畫更被房產界視為帶動吉隆坡房產邁向國際化,使房地產價格達到”國際價格”水平的重要支柱。


敦拉薩金融中心TRX
占地28.3公頃(70英畝),將率先打造綠色之大吉隆坡,例如採用綠化空間、永續建築、限制車流量、大型之寧靜公園、空中花園,以及固體垃圾管理之生態系統。該金融區初估可為馬國創造總值260億馬幣(約合82.02億美元)發展總值。屆時將有250家國際著名領導企業進駐該中心 ,創造50萬個就業機會;馬國政府將提供十年的免稅、工業建築補貼等特別獎勵措施,該計畫將使馬國平均每人國民所得,於2020年提高至4萬8,000馬幣(約合1萬5,142美元),推動馬國進入高所得經濟體。


吉隆坡KL118大樓(前稱獨立世代大樓)
由馬來西亞UEM集團與韓國三星物產(Samsung C&TCo)組成的財團,以總值8.42億美元(36億令吉)成功競標的建築工程。此大樓一旦落成,將成為東南亞摩天大樓之冠,也將是全球第二高之建築。該大樓已內定了國際六星級酒店伙伴,目前KL118才剛動工,裡面的辦公室已經接近完租了,真的是非常的驚人!除了國際六星級酒店,這棟大樓也有屬於酒店管理的酒店套房,頂層設有一個屬於旅遊景點的觀景塔。

*吉隆坡「金三角」,就是由雙子星塔、吉隆坡高塔、巴比倫百貨三個點共構而成的範圍,眾所皆知該區域是吉隆坡頂級黃金地段(戲稱這邊閉著眼睛射飛鏢買房都會漲)。隨2020年大馬政府目標 大吉隆坡的人口上看1000萬人與大吉隆坡計畫,金三角板塊將略移且增大未來「新的金三角」:「雙子星塔」、「獨立遺產大樓KL118」、「敦拉薩金融中心TRX」。



眾多的大道工程等重大基礎建設,帶來的極大交通便利,也直接帶動周邊地區的產業發展與經濟效益,促進產業大大增值。大好前景勢必在整個吉隆坡,以及整個馬來西亞。這成為大馬近年房價高漲的主要原因。
 

3馬來西亞投資限制以及重要事項

馬來西亞的天然資源豐富、經濟強勁、人口紅利又高,近年又有許多超大型建設正在發展,包含市中心的敦拉薩金融中心、KL118高塔、隆新高鐵、機場擴建.....等等,再加上中西方與回教世界的資金都陸續集中到馬來西亞這些因素,幾乎所有房地產會增值的因子全部都匯合到馬來西亞了,所以近年海外房地產開始興盛的東南亞首站,就是吉隆坡的房地產。


 

即便到馬來西亞投資很好,但要注意的東西也不少,今天特別列出投資馬來西亞必須要留意的投資限制和重要事項給各位投資者,希望這些建議可以幫助您在海外置產的選擇上,可以做出最適合自己的決定。
 
 
一、金額限制
 
在馬來西亞購屋最大的限制,就是每個州政府對於外國人可以購買房地產的金額限制不同,目的在避免外國投資者把低總價的物件給炒高了,依照目前馬來西亞投資的首選城市吉隆坡,限制的金額為100萬馬幣以上,依照今年的平均匯率大概落在800萬台幣左右。
 
而馬來西亞近年國內很火熱的馬六甲則是50萬馬幣以上;檳城則會依照產品而區分100萬和200萬馬幣以上的限制。
 
二、產權限制
 
在馬來西亞的土地分為三種:永久產權(999年)、非永久產權(99年)馬來人以及原住民保留地(馬來區),而第三種的馬來區只有馬來西亞本國的馬來人才能購買。
 
強烈強烈警告(非建議)到馬來西亞投資房地產,千千萬萬不要買到馬來區的附近,因為馬來區通常都沒有什麼開發,生活環境很差,而且每天會被馬來區朝拜的噪音所影響,未來在出租率一定很差、房價增值性一樣會連帶被影響(除非您的租客本身也是穆斯林就另當別論了)。
 
 
三、土地年限
 
我們能夠購買的土地如上面所述,只有永久產權(999年)和非永久產權(99年),這兩種產權其實都可以買。永久產權的好處大家都很熟悉就不再贅述了。
 
而非永久產權也不見得不好,因為很多區域的土地被列為非永久產權是因為那個地段太好了,州政府不希望整個被賣斷給民間就永遠沒有拿回來的機會,所以才把一些特別好的地段列為非永久產權



四、買房子一定會有土地產權
 
承上所述,無論您購買的是永久或者非永久產權,在買賣合約簽約完畢並且經過州政府蓋章許可之後,買賣合約就等於您的「房屋權狀」了。
 
至於土地權狀的部分,開發商會在交屋後的兩年內去把土地作分割,依照所有屋主的持有比例去分割土地的權狀給各位,屆時購屋者就可以拿到土地權狀了。

五、無遺產稅、贈與稅
 
如題,因此在馬來西亞是一個避稅天堂。
 
 
六、馬來西亞有類似履約保證的制度
 
依照國際房地產的交易安全評比,馬來西亞的房地產制度是遠遠優於台灣的制度的,以購買預售屋來說,您的工程款會匯到律師樓的委任信託帳戶(HDA),開發商要領取工程款必須要先完成該階段的工程進度,接著讓建築師審核確認、再讓政府確認。
 
都確認完畢之後,開發商才能拿著政府確認的證明向信託帳戶領取該進度的工程款,因此您在馬來西亞購屋的每一筆款項都是非常安全的。

七、馬來西亞可以貸款
 
目前馬來西亞的房貸利率約4.5%左右,而給外國人的貸款成數約五成,若您有申請第二家園(MM2H)資格的話,貸款成數可以再增加一至兩成。
 
薪轉的部分,固定收入者須提供三個月以上的薪轉證明,非固定收入者須提供六個月以上的薪轉證明。若您還有其他固定的收入來源也可以列入,例如房租收入等等。
 
特別要留意的是,若您帳戶內的存款金額過高的話,銀行可能會因為認為您是不需要貸款購屋者而拒絕核貸給您,請務必注意。

八、第二家園(MM2H)
 
第二家園的英文全名叫做Malaysia My Second Home,是一種非移民但是可以長期居住的方案,只要在您護照的有效期間內,您可以無限次數、不限時間地往返或住在馬來西亞,除了不能投票與工作以外,跟馬來西亞當地人的權利幾乎相同(雖然不能工作,但是可以創造就業機會,也就是可以開公司當老闆)。
 
目前第二家園的申請資格為:50歲以下者,需要有50萬馬幣以上的流動資產與海外收入每月1萬馬幣以上;50歲以上者,需要35萬馬幣以上的流動資產和同樣1萬馬幣以上的月收入;退休人士必須出具退休證明,同時仍需要有1萬馬幣以上的海外月收入。


 
九、馬來西亞的稅負成本不算低
 
以每年持有成本來講,大約是您房價的1到1.5%左右,若您的租金投報率為5%,差不多至少需要扣除1%左右的持有總成本後才是您的淨收入。
 
出場時則輕鬆非常多,馬來西亞是以您的售屋獲利來做課稅基礎,若您在購買後的五年內售屋,則售屋的獲利須要被課徵30%;若超過五年才出售,則只課徵5%。
 
附帶一提,上面的課徵時間點起算,是以您簽訂買賣合約之後送到州政府開始起算,所以通常光預售屋的建築時間就已經經過3年了,您再收租個2年就可以適用5%的獲利稅率了。
 
十、馬來西亞的預售屋不能轉紅單
 
依照現行馬來西亞的法規,任何建案在交屋之前是不得移轉權利的,也就是預售屋無法像其他國家一樣可以轉紅單。

順帶一題,馬來西亞的工程款項是依照法定的工程項目與金額%數,所以您不用擔心您的付款方式跟其他開發商的案件不同。

當地嚴選物件

買到天下 賣向世界