2018-06-12

【香港明報】曼谷樓巿受惠一帶一路效應 中國資金流入 新供應明年減半


香港人每逢假期多出外旅遊,短線台灣、日本及泰國是熱門地點,若當地有物業,可不用租酒店,甚至作為第二居所,而物業具升值潛力是重要考慮因素。據泰國發展商提供數據,近兩年曼谷黃金地段樓價升幅達兩成,平均呎價6000元,因為地產商覓地和改變土地用途困難,例如河畔地區的樓宇設高度限制,供應難大量增加。FMI至匯投資行政總裁及合伙人李丹翔表示,曼谷市中心平均每年有8000伙新盤供應,但預料明年只有4000伙。相反,自去年底起大量中國資金流入泰國,以及「一帶一路」政策帶動下,樓市供不應求,李預料明年曼谷市中心樓價上升7%至10%。
 



目前泰國對海外買家有不少限制,例如當地法例規定海外買家只能購買一個項目49%永久業權(Freehold)單位,這類單位毋須繳付差餉和補地價。如海外人士購入其餘單位,須以租用業權方式持有,業權限期為30年,期滿再續約。若買家在購入物業後5年內賣出,須繳付3.3%特別商業稅;如在5年後售出則須付0.5%印花稅。

同一項目 海外買家業權最多49%

此外,買家也要關注泰銖走勢,由於較難預測長線走勢,建議每逢美元或港元走強時,便可分段兌換泰銖。

海外買樓如隔山買牛,最好以首都開始,因為多數空置率較低,透明度也較高,具升值潛力。泰國首都曼谷也是東南亞各國旅遊及貿易的重要城市之一,而排華情况亦鮮有發生。曼谷有幾個置業熱門地區,其中素坤逸區(Sukhumvit)被稱為泰國最繁華的富貴圈。位於BTS(曼谷大眾運輸系統,Bangkok Mass Transit System)素坤逸線的Siam(暹羅)站至Thong lo(通羅)站的物業較優越,而具潛力的地區包括Asoke(阿速)至Phrom Phong(鵬蓬)沿線。根據當地媒體報道,今年曼谷推出的新樓供應之中,最受歡迎的地點是Sukhumvit Thonglor、Phaya Thai和Charan Sanitwong Road。

 

 

素坤逸區鐵路沿線物業受歡迎

高力國際泰國研究部發表報告指出,泰國開發商將不斷推出新的公寓項目,因為他們對這個市場充滿信心,尤其是在沿着新的交通線路的位置;中高端市場將繼續保持健康狀態,而低端房地產市場將繼續放緩。由於土地成本上升,這些新單位的價格將會很高,最低售價料每平方米25萬泰銖(約每方呎5920港元)。

物業投資顧問公司Globalhome認為,海外買家選擇在泰國置業,主要原因之一為泰國房產具有永久產權(擁有地契),外國人可以合法持有永久產權的公寓,而且和泰國人擁有同樣的權益。外籍人士和泰國人一樣,擁有泰國房產的永久產權並傳給下一代(泰國無遺產稅,但超過5000萬泰銖的資產會收取10%稅項)。這也是為何泰國有些城市道路比較擁擠,因為土地是私人的,政府不能強拆。

另一個原因是泰國的公寓、別墅交樓時都附有裝修,在芭堤雅大部分物業更是精裝修,很多還提供全套精品家具,減少了裝修的金錢和時間成本,適合外國投資者的需要。假設裝修費用為樓價的15%計算,即樓價變相打了15%的折扣,加上沒有公攤面積節省的開支相當於40%的隱性折扣,泰國中心地區靠近軌道交通的公寓價格相當於每平方米20,000港元×60%=12,000港元起(約每方呎1166港元)。
 



中心區平均租金回報約5厘至8厘

公寓絕大部分是精裝修,配有地板、衛浴設施、廚櫃、空調、嵌入式衣櫃等,簡單理解就是搬不走的都是屬於買家的,有的開發商還送雪櫃。此外,泰國公寓沒有公共面積。若希望物業可以作出租用途,租金收入是考慮因素,泰國中心地區的公寓平均年租金回報率為樓價的5厘至8厘左右,甚至可達15厘。

因為泰國沒有房產稅,所以購買泰國的房產只須要在過戶的時候繳納相關的幾項過戶稅費(過戶費、特種商業稅、印花稅、個人所得稅),大約等同樓價的6%,一般買賣雙方各分擔一半。
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